قوانین ملکی بنگاه معاملات
قوانین ملکی بنگاه معاملات
امروزه بنگاههای معاملاتی املاک نقش مهمی در تنظیم معاملات ملکی یافته اند .
بیشترین معاملات ملکی که دربنگاه های املاک یا دفاتر مشاوران املاک تنظیم می شود.عبارت است از :
بیع (خرید و فروش)، رهن و اجاره ، قرارداد مشارکت.
ظرافتهای حقوقی
ظرافتهای حقوقیی در قراردادها وجود دارد که نابلدی و بی اطلاعی از قوانین معاملات هر یک از خریدار، فروشنده، موجر، مالک و مستأجر ممکن است پیامدهای ناگواری برای ایشان در پی داشته باشد که باعث هدر وقت و هزینه زیادی را در دادگاهها صرف کنند.
وکیل بگیرند اما وکیل دیرهنگام فایده ی چندانی ندارد.
در نتیجه، متحمل خسارات و گرفتاری های غیر قابل جبران گردند.
دفاتر املاک هم به وقت واقعه، هرگونه مسئولیتی را از خود سلب می کنند و البته برخی یا بسیاری از مدیران بنگاههای املاک و مشاوران املاک ، سواد حقوقی کافی ندارند و صرفا در دریافت کمیسیون (حق کمیسیون) مهارت دارند.
گرچه در سالهای اخیر، دوره های آموزشی قوانین ملکی بنگاه معاملات و تنظیم قرارداد از سوی اتحادیه مشاوران املاک برای ایشان برگزار می گردد و تا حدود اندکی توانسته است رافع برخی مشکلات و مسائل حقوقی باشد.
اما قطعا مشاوره یا حضور وکیل خبره دادگستری در تنظیم بسیاری از قراردادهای ملکی، ضرورت دارد.
در انعقاد و تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی، احراز هویت معمولاً با بررسی مدارک شناسایی صورت می گیرد؛
صلاحیت و اهلیت معامله کننده، اغلب، بر این مبنا استوار است که :
طرف معامله ورشکسته نباشد، ممنوع المعامله نباشد، اموالش توقیف نشده باشد.
بدیهی است که درخصوص انعقاد قراردادهای (معاملات) راجع به اموال غیرمنقول (زمین، ملک و املاک)
قرارداد اجاره ملکی (اعم از مسکونی، اداری و تجاری)
و اموال منقول (مثل ماشین) بررسی سند یا اسناد مالکیت و انطباق آن با مدارک شناسایی طرف قرارداد ضروری است.
معاملات وکالتی
در معاملات وکالتی باید مندرجات وکالتنامه وکیل (اعم از اختیارات، قابل توکیل بودن موضوع وکالت، داشتن یا نداشتن حق عزل وکیل، تفویض وکالت و …) به دقت بررسی شود.
گاهی این بررسی نیاز به دانش، تجربه و تخصص حقوقی دارد.
اکثرا به جهت اینکه افراد، اطلاع درستی از کم و کیف وکالتنامه ندارند ممکن است طعمه ی کلاهبرداران شده و گرفتار کلاهبرداری و مسائل و عواقب قانونی احتمالی شوند.
بررسی توانایی انجام قرارداد
در خصوص قراردادهای مالی یا تجاری نیز این بررسی صورت می گیرد که طرف قرارداد سرمایه و امکانات اولیه و توانایی انجام قرارداد را داشته باشد.
مضافاً اینکه ممکن است قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب در خصوص برخی از قراردادها و اشخاص (به جهت شمول یا عدم شمول) در نظر گرفته شود.
تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی در مقایسه با زمانی که تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی صورت می گیرد به لحاظ مسائل قراردادی (فنی، تخصصی و حقوقی) به مراتب، دشواریهای کمتری دارد.
با وجود این، حضور یک وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاوره حقوقی با یک وکیل خوب (وکیل حاذق و متبحر در تنظیم قراردادها) و آگاه به آخرین رویه های قضایی می تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید از قانونی بودن آن و اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی آگاهی و اطمینان حاصل نمود؛
در این راستا بررسی موارد زیر ضرورت دارد:
اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت، موضوع شرکت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانونی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، شناسه ملی.
همچنین باید اعضای هیئت مدیره و مدیرعامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد. از این طریق، دارندگان امضای مجاز و نحوه رسمیت پیدا کردن امضاهای آنها مشخص می شود.
به عنوان مثال :
در پاره ای موارد، موضوع قرارداد از موضوعاتی است که برای انعقاد آن، اخذ مجوز یا مجوزهای خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی ضرورت دارد و از اختیارات امضاکنندگان خارج است.
ورشکسته یا ممنوع المعامله
ورشکسته یا ممنوع المعامله بودن شرکت یا توقیف بودن اموال شرکت به موجب حکم دادگاه
ملاحظه آگهی آخرین تغییرات شرکت (روزنامه رسمی) و دقت در انقضای مدت مدیریت مدیران شرکت
شمول یا عدم شمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب
توانایی مالی شرکت و… از دیگر مواردی است که می تواند مورد بررسی قرار گیرد.
وکیل شرکت یا وکیلی که در امور شرکتها و قراردادها فعالیت حرفه ای دارد، بخوبی، بر مسائلی که گفته شد آگاه است و می توان از مشاوره حقوقی چنین وکیلی بهره مند شد.